各省、自治区、直辖市住房和城乡建设厅（委、管委），新疆生产建设兵团住房城乡建设局，中国人民银行上海总部、各省、自治区、直辖市、计划单列市分行，各金融监管局，各国有商业银行、中国邮政储蓄银行、各股份制商业银行：

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用好政策工具箱，优化个人住房贷款中住房套数认定标准，更好满足居民刚性和改善性住房需求，现就有关事项通知如下：

一、居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。（认房不认贷）

二、家庭住房套数由城市政府指定的住房套数查询或认定责任部门，根据居民家庭申请或授权，提供查询服务并出具查询结果或认定证明。

三、此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。《住房城乡建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房〔2010〕83号）、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（银发〔2014〕287号）与本通知不一致的，以本通知为准。

（此件主动公开）

住房城乡建设部

中国人民银行

金融监管总局

2023年8月18日

文件解读

一、“认房不认贷”含义

通俗理解，就是不论该家庭此前是否使用过商业贷款购房，有没有过贷款记录，只要在购买时家庭所有成员在京均无住房，即可符合首套房的认定标准，可按首套住房申请住房贷款。

以北京目前政策为例，如果是普通住宅，首套房的首付比例不低于35%，非普宅则不低于40%。如果是二套房，普宅首付比例不低于60%，非普宅则不低于80%。如果认定为首套房，首付比例将大幅下降。相比二套房贷，首套房贷的利率更低。目前北京首套房贷利率为4.75%，二套房贷是5.25%。“认房不认贷”后，购房门槛和购房成本明显下降，或明显促进无房有贷款记录以及卖一买一购房需求入市。“认房不认贷”的新政，支持了居民合理的住房需求，对于有置换、改善类住房需求的京籍和非京籍家庭，也就是大家通常所说的改善类需求，将带来切实的作用。而从北京这几年来的二手房市场看，改善类需求超过半数。

二、各地对“认房不认贷”政策执行情况及市场反响

（一）广深“打响第一枪”

8月30日，广州率先发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，成为全国首个落实住建部三部门推动“认房不认贷”政策的城市，打响了一线城市“认房不认贷”的第一枪。同日晚间，深圳跟进发布《关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，落实“认房不认贷”政策。

（二）多地迅速跟进

8月31日。广东中山、惠州、东莞和湖北武汉相继发文优化住房套数认定标准，官宣执行“认房不认贷”。同日，江苏省出台“28条措施”促进经济持续回升向好，其中在稳地产方面也提出，落实个人首套房“认房不认贷”政策，同时还提出，落实降低购买首套房首付比例和首套房、二套房贷款利率，改善性住房换购税费优惠等政策。另外，福建厦门也在稳经济措施征求意见稿中提出，实施首套房“认房不认贷”政策。9月1日，“江门住建”微信公众号消息，经江门市人民政府同意，自9月1日起，江门市正式实施“认房不认贷”。9月1日，北京市住建委等四部门联合印发《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，从次日（9月2日）起执行“认房不用认贷”政策。9月1日，上海市住建委等四部门联合印发《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》），从次日（9月2日）起执行“认房不用认贷”政策。

（三）政策效应及市场反响

1.政策效应。业内人士认为，“认房不认贷”政策对于符合条件的外来购房及本地改善置业家庭，直接降低购房成本，有利于当地楼市库存去化，促进市场交易，具有非常好的导向。预计近期将有更多城市推出相关政策，房地产市场活跃度有望进一步改善。

例如，对于武汉落实“认房不认贷”政策，中指研究院华中分院分析师李国政指出，此前，按照“因区施策”原则，商业银行在武汉执行差异化的信贷政策。其中，二环以内限购区实行“认房又认贷”政策，二环以外非限购区实行“认贷不认房”政策，相对一线城市更为宽松。目前，武汉市首套房商贷利率3.8%，二套房利率4.8%，本次“认房不认贷”的推行，对于限购区的松绑作用更为明显，将进一步促进消费需求的释放。尤其对于外来购房及本地改善置业家庭，符合条件的一律认定为首套，在首付比例降低同时，还能享受优惠利率，直接降低购房成本，有利于中心区项目的去化。李国政还表示，整个第二季度，武汉楼市延续调整态势，去库存压力不减，市场对于政策预期比较高。在“金九银十”到来之际，“认房不认贷”政策的实施，可以提振市场信心，市场活跃度有望得到改善。

具体到一个居民家庭，“认房不认贷”后，能带来哪些好处？举例来说，市民李先生家庭名下有一套房，是2017年 贷款购买的。如今，因为家有二宝，李先生想换一套大点的房子。按照之前的政策，因为有过贷款记录，李先生即便是还清贷款后卖了名下这套房子再买，申请商业贷款时，也只能视为二套房。执行“认房不认贷”的新政后，李先生再“卖小买大”，申请商业贷款时，就可以视为首套房。按北京市目前的政策，按普宅计算，首套房首付比例不低于35%，二套房首付比例不得低于60%，相差25%。以一套房子600万元计算，那就是在首付阶段可以少支出150万元。

2.市场反响。以北京为例，一是周末售楼处看房人大增。今年前7月，北京新房成交39932套，较2022年同期上升15.16%，累计成交规模虽赶超去年，但相较2021年及2019年同期仍有一定差距。因此，开发商和中介均对“认房不认贷”的新政落地效果寄予厚望。刚刚过去的这个周末，不少改善型楼盘迎来了久违的热闹场景。中海兴叁号院售楼处的销售表示，“认房不认贷”政策出台后，看房的客人明显增多了，以往晚上7点至8点就能下班，现在到了9点还有客人。据介绍，项目房源最小面积是118平方米，以改善和置换的客户居多。主打高端的永定金茂府售楼处更火爆。记者昨天在现场看到，沙盘区、洽谈区和样板区都有好几位意向购房者，销售们步履匆匆，刚接待完上一位客户，新来的客户就已经在门口等着了。销售人员表示，新政落地后的第一个周末比上周末的访客量多了大概两三倍，项目剩下的50余套房源在这几天就卖出了30套。“现在来看房的基本都是购房意向比较强烈、新政落地后重新拥有首套房贷款资格的人，还包括一些之前因为没有在约定周期内凑齐首付款被清退掉的客户。”近段时间来过该楼盘看房的王女士告诉记者，她近期正准备置换，凑巧碰上了新政策。“不仅首付筹款压力小多了，首套的贷款利率也更优惠，能省下不少钱。”但王女士也表示，首付大幅降低也意味着后期还贷压力大增，她还得再跟家人好好计划一下，不会急于出手。二是二手房市场延续平淡行情。相比新盘的火热，二手房市场并未因新政落地而出现明显变化。“没有加班，还是8点就正常下班了！”位于望京澳洲康都小区的链家中介门店商圈经理李松强告诉记者。澳洲康都小区拥有30多平方米到200平方米之间各种户型的房源，刚需和改善需求都有。“认房不认贷”新政落地后，李松强感觉到买房人和卖房人的咨询量稍有增加，上周的签约量也比以往稍多了一两单，但依然不如3月前的水平。目前个别房源出现业主提价情况，但都不着急成交，着急卖的房源依旧有往下议价二三十万元的空间。“当前，受家庭结构变化、育儿、入学等因素影响，北京住宅市场近七成购房者属于改善型需求，大量改善型群体在较为严格的信贷政策压制下，难以通过置换方式满足自身的住房需求。”北京链家研究院院长高原分析，从更好满足居民正常刚性及改善性置业需求的视角来看，对首套认定标准进行调优正当其时。

以上海为例，“认房不认贷”政策发布后，部分上海在售楼盘深夜接待购房者、发布销售“喜报”的视频和图片，在社交媒体上被广泛转发。《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）通过实地采访上海部分在售楼盘、中介门店、购房者、二手房东、房企人士和业内专家了解到，不少楼盘现场挤满了购房者，有楼盘的访问量比上周末增加了4倍，置业顾问甚至加班到凌晨才休息。在采访过程中，记者暂时未发现上海有楼盘因为此次政策大幅调整价格的情况。不过，楼盘现场看房者的激增似乎并未有效拉动成交。记者查询上海市房地产交易中心"网上房地产"发现，9月2日上海共预/出售各类商品房361套，面积2.83万平方米（或因为周末存在延迟网签情况）。而9月1日的成交量是471套，8月30日为901套。此外，在上海发布“认房不认贷”当日，有楼盘连发10条销售“喜报”的做法，在部分业内人士看来“属于开发商的营销方式，存在一定的夸张程度”。